وضعیت اجرای قانون جهش تولید مسکن و طرح نهضت ملی مسکن
مرکز پژوهش های مجلس در گزارشی به بررسی و ارزیابی وضعیت اجرای قانون جهش تولید و طرح نهضت ملی مسکن پرداخت.
به گزارش پرس نیوز، روابط عمومی مرکز پژوهش‌های مجلس، دفتر مطالعات زیربنایی این مرکز در گزارشی با عنوان «بررسی و ارزیابی وضعیت اجرای قانون جهش تولید مسکن و طرح نهضت ملی مسکن» مطرح می‌کند که داشتن مسکن ایمن و باکیفیت و متناسب با نیاز یکی از حقوق اولیه و از ضروری‌ترین نیازهای اساسی انسان است. منطق و اساس مداخله دولت در بازار مسکن برای حمایت از اقشار کم‌درآمد و تأمین مسکن در دسترس برای متقاضیان مسکن است که در سازوکارهای بازار آزاد امکان تأمین مسکن (ملکی و استیجاری) را ندارند.
در این گزارش آمده است که در سال‌های اخیر به‌دلیل شوک‌های ارزی و تورمی و کاهش مستمر استطاعت مسکن (شاخص دسترسی به مسکن، دوره انتظار و قدرت خرید مسکن) در شرایط بحرانی قرار گرفته است، ازاین‌رو قانون جهش تولید مسکن در تاریخ ۱۴۰۰.۰۵.۱۷ به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید. دولت سیزدهم نیز پروژه تأمین مسکن را با عنوان نهضت ملی مسکن در تاریخ ۱۴۰۰.۰۷.۲۸ شروع کرد. گزارش حاضر ضمن تبیین و تحلیل شرایط اجرای قانون جهش تولید مسکن به بررسی آخرین وضعیت پروژه نهضت ملی مسکن پرداخته‌است.
این گزارش بیان می‌کند که در بررسی پروژه‌های معرفی‌شده نهضت ملی مسکن به بانک، بیشترین پروژه‌ها مربوط به خود مالکان بوده و از ۲۳۷۷۰۶ واحد (در حدود ۵۰ درصد واحدهای معرفی‌شده) که در قالب ۵۶۸۴۲ پروژه معرفی‌شده‌اند، تعداد ۲۰۱۱۷ پروژه در قالب ۷۹۹۵۰ واحد به مرحله انعقاد قرارداد رسیده است. بعد از خود مالکان بیشترین پروژه مربوط به بنیاد مسکن است که از مجموع ۱۳۴۸۶ پروژه در قالب ۷۹۵۳۴ واحد معرفی شده به بانک حدود یک‌سوم از پروژه‌ها موفق به انعقاد قرارداد شده‌اند که نشان از وجود موانع مختلف قانونی در این بخش است.
این گزارش ادامه می‌دهد که در بحث تأمین زمین برای طرح نهضت ملی مسکن در مقیاس سرزمینی، برنامه‌ریزی و اقدام‌های قانونی صورت گرفته برای تأمین زمین قابل‌قبول است به‌طوری‌که استان‌های البرز، هرمزگان و بوشهر پیشتاز بوده و برخی استان‌ها همچون کهگیلویه و بویراحمد، کردستان و مازندران با مشکلات اساسی مواجه‌اند. در بررسی گزارش عملکرد پیشرفت پروژه‌ها مجموعه پروژه‌هایی که عملیات اجرایی آنها شروع شده‌است براساس گزارش وزارت راه و شهرسازی ۱،۵۱۹،۳۵۲ واحد است. بررسی نسبت واحد تعریف شده مؤثر به متقاضیان نهایی نیز استان البرز پیشتاز بوده و تقریباً همه تکالیف محول شده وارد مرحله اجرایی شده‌است.
این گزارش همچنین توضیح می‌دهد که درمجموع به نظر می‌رسد استقبال مؤثر از قالب اجرایی نهضت ملی مسکن به دو عامل عمده عدم استطاعت و عدم جذابیت محدود می‌شود که با توجه به سنگینی میزان آورده باعث کاهش استقبال شده‌است. ابهام و نامشخص بودن پروژه‌ها از موارد بااهمیت طرح نهضت ملی مسکن و دیگر طرح‌های حمایتی دولت در بخش مسکن بوده و شاید انتظار اینکه بعد از ثبت‌نام، موقعیت، مشخصات، قیمت، شرایط پرداخت و میزان آورده و زمان تحویل به متقاضی اعلام شود، بدیهی‌ترین حق متقاضیان باشد که بعضاً حتی با واریز حداکثری هم از آن محروم هستند.
این گزارش ادامه می‌دهد که مسئله دیگر آنکه به‌دلیل مکان‌یابی و جانمایی نامناسب و عدم عرضه در محل تقاضا در مورد عمده پروژه‌ها به‌ویژه در شهرهای جدید، تقاضای مؤثر کاهش یافته‌است. با تعریف این پروژه‌ها در مکان‌هایی که متقاضیان به سکونت در آن تمایلی ندارند درنهایت این واحدها نیز یا درگیر دلالی و سوداگری می‌شود، یا خالی می‌ماند یا اجاره داده‌می‌شود و هدف غایی افزایش مالک‌نشینی و کاهش استیجار و به‌تبع آن سامان‌دهی بازار خرید و اجاره مسکن به‌دلیل کاهش متقاضیان، محقق نمی‌شود.
در این گزارش آمده است که توجه به این نکته الزامی است که نمی‌توان برای شرایط پیچیده و به‌شدت متفاوت مناطق، اقشار، استطاعت و نوع تقاضا با یک نسخه برنامه‌ریزی کرد و ارائه بسته جامع سیاستی و عملیاتی متفاوت برای هر گروه درآمدی و اقتصادی در شرایط جغرافیایی مختلف، ضروری است (فاصله طبقاتی ایجاد شده حتی در دهک‌های جامعه نیز تفاوت‌های اساسی ایجاد کرده که در برنامه‌ریزی‌ها باید مدنظر قرار گیرد). توجه به توزیع منطقه‌ای مسکن با برنامه‌ریزی متناسب با نیاز از عواملی است که در آینده بازار تعیین‌کننده و مهم خواهد بود. دولت باید نقش برنامه‌ریز، مشوق، هدایتگر و ناظر بر اجرای درست برنامه را داشته‌باشد (پرداخت یارانه‌ها و تسهیلات مستقیم و غیر‌مستقیم ساخت، خرید، اجاره برای بخش مسکن اقدامی پذیرفته شده در بررسی تجارب جهانی است) و نباید غیر از موارد خاص، مستقیماً به ساخت مسکن بپردازد.
این گزارش بیان می‌کند که با توجه به مسئله استطاعت و عدم توان افراد برای مشارکت در طرح‌های مسکن دولتی، در این شرایط توانمندسازی اقتصادی و مدل‌های مختلف مسکن اجاره‌ای (در قالب اجاره به‌شرط تملیک، مسکن استیجاری) یا حمایت‌های مستقیم از مستأجران در قالب‌های بلاعوض یا وام ودیعه در جهت کمک به اجاره‌نشینی خواهد شد.
در بخش دیگری از این گزارش آمده است که این مسئله به افزایش قدرت انتخاب خانوارها نیز کمک خواهد کرد، نوع و میزان حمایت‌ها نیز براساس ملاحظات استطاعت مسکن، درآمد خانوار و ملاحظات اجتماعی، آمایش سرزمین و… تعیین‌کننده است. در‌واقع مداخله دولت در بازار مسکن زمانی به نتیجه مطلوب منجر می‌شود که با استفاده از ابزارهای مختلف به‌صورت هدفمند و هوشمند انجام گیرد. صرف افزایش تولید در مواضع کم‌اثر نمی‌تواند به نتیجه مناسب رسد. کما‌اینکه در اوج تولید مسکن، طبق آمار دو سرشماری عمومی نفوس و مسکن در سال‌های ۱۳۸۵ و ۱۳۹۵ هم‌زمان شاهد افزایش سهم مستأجران و افزایش قابل‌ملاحظه خانه‌های خالی بوده‌ایم.
در این گزارش بیان می‌شود که به نظر می‌رسد اثربخشی اجرای طرح در سامان‌دهی و کاهش التهاب بازار مسکن به‌طور جدی مدنظر قرار گیرد و پاسخ به تقاضای مالکیت و سکونت توأمان هدف‌گذاری شود و اگر صرفاً مزیت‌های حمایتی و بهره‌گیری از تسهیلات و انگیزه حفظ سرمایه دلیل مشارکت متقاضیان باشد و واحدهای احداث طرح مجدداً با انگیزه‌های فروش و اجاره یا خالی نگاه داشتن مواجه شود، تأثیر چندانی در التیام شرایط بازار مسکن نخواهد داشت.
این گزارش ادامه می‌دهد که در حوزه اجرای قانون جهش تولید، تهیه و تصویب فوری آیین‌نامه‌ها و دستورالعمل‌های مندرج در قانون جهش تولید مسکن ضرورتی جدی است. به سبب مشکلات و ایرادهای مختلف در اجرای پروژه که در گزارش به آن اشاره شده بازنگری در ارکان آن نیز شامل تأمین مالی، مدل مشارکت، نحوه تأمین و تخصیص زمین و فرایند شناسایی و غربالگری متقاضیان باید مورد توجه قرار گرفته و ضمن آن بسته‌های حمایتی مؤثر و هدفمند برای مستأجران (در قالب مسکن استیجاری و پرداخت‌های حمایتی) در دستور کار قرار گیرد. به این موضوع باید در یک قانون جامع حمایتی با رویکرد تقویت استطاعت شهروندان توجه شود و برنامه‌ریزی عملیاتی انجام پذیرد.
در بخش دیگری از این گزارش آمده است که به‌طور تاریخی تولید مسکن از سوی بخش خصوصی انجام شده‌است و مهم‌ترین اولویت وزارت راه و شهرسازی در بخش تولید مسکن، باید تسهیل‌گری و مانع‌زدایی از تولید باشد ازاین‌رو پیشنهاد می‌شود سیاست مکان‌یابی، توزیع و تخصیص نیز بازنگری شود و تسهیل صدور پروانه ساختمانی، توسعه ساخت‌وساز شخصی و خصوصی و خودمالکی و نوسازی حداکثری در بافت فرسوده در اولویت اقدام قرار گیرد. شفافیت در اجرای این طرح و پروژه‌های مختلف ذیل آن، به‌صورت به‌روز می‌تواند زمینه‌های نظارت همگانی و مردمی را در اجرای پروژه‌ها فراهم سازد.
این گزارش ادامه می‌دهد که همچنین می‌توان با رعایت و اجرای ماده (۱۹) قانون جهش تولید مسکن از سوی وزارت راه و شهرسازی، از ظرفیت نظارت نمایندگان محترم مجلس بر وضعیت پیشرفت به تفکیک پروژه‌ها بهره برد.
مرکز پژوهش‌های مجلس در ادامه این گزارش راهکارهای تقنین، نظارتی یا سیاستی مطرح کرده که به این شرح است؛ تهیه و تصویب طرح جامع مسکن در شورای عالی مسکن (وزارت راه و شهرسازی)، توجه و ارائه طرح‌های توسعه برای تأمین زیرساخت‌های زیربنایی و روبنایی هم‌زمان با ساخت مسکن با توجه به درس‌آموخته‌های مشکلات طرح‌های پیشین مسکن (وزارت راه و شهرسازی، وزارت نیرو، وزارت نفت، وزارت کشور، وزارت ارتباطات و فناوری اطلاعات)، انجام نیاز‌سنجی مسکن پیش از هرگونه اقدام برای برنامه‌ریزی مسکن به‌منظور شناسایی گروه‌های هدف و توان اقتصادی، اجتماعی، محیطی و… آنان و بازتعریف شروط پالایش، غربالگری و فرایندهای صحت‌سنجی (وزارت راه و شهرسازی، وزارت رفاه کار و امور اجتماعی، وزارت اقتصاد و دارایی)، ارائه گزارش‌های رسمی شفاف در مهلت‌های قانونی مشخص شده در قانون جهش تولید مسکن از عملکرد وزارت راه و شهرسازی و صندوق ملی مسکن و اطلاع‌رسانی آزاد (وزارت راه و شهرسازی و صندوق ملی مسکن)، استفاده از ظرفیت قانون جهش تولید مسکن در جهت ارائه یک برنامه جامع حمایت از تأمین مسکن برای اقشار و دهک‌های مختلف (وزارت راه و شهرسازی و صندوق ملی مسکن)، تهیه پیوست ویژه حمل‌ونقل عمومی برای همه پروژه‌های مسکن‌سازی با توجه به سهم بزرگ هزینه‌های رفت‌و‌آمد در طرح‌های پیشین مسکن (وزارت راه و شهرسازی).
پژوهشگران مرکز پژوهش‌های مجلس در ادامه پیشنهادات اولویت‌دار و راهبردی را مطرح کرده که شامل این موارد است؛ اصلاح قانون پیش‌فروش ساختمان با نگاه توسعه بازار مسکن و الزام دولت به رعایت آن در طرح‌های دولتی (گزارش آسیب‌شناسی و پیش‌نویس جامعی در این بخش در مرکز پژوهش‌ها تهیه شده و آماده انتشار است) (کمیسیون عمران)، توسعه و اتصال سامانه‌های شفافیت در حوزه مالکیت زمین و مسکن در دستگاه‌های مختلف (وزارت راه و شهرسازی و وزارت اقتصاد و دارایی).
مرکز پژوهش‌های مجلس در ادامه پیشنهادات اولویت‌دار خود آورده است که مطالعات پژوهشی جامع و دقیق، هزینه و فایده ابعاد مختلف مدل‌های متفاوت توسعه شهری و الحاق و واگذاری زمین با مشارکت دانشگاه‌ها و پژوهشگاه‌های مطرح کشور و همراهی همه دستگاه‌های مرتبط به موضوع در ابعاد مختلف (وزارت راه و شهرسازی، وزارت نیرو، وزارت کشور، وزارت نفت، وزارت ارتباطات و فناوری اطلاعات) انجام شود، مدل الگوی ساخت متناسب و به‌صرفه با کاهش هزینه‌های تولید از طریق افزایش نرخ عرضه با صنعتی‌سازی مسکن و بهره‌گیری از الگوهای نوین مسکن‌سازی (توجه و توسعه فرم بست کدها) (وزارت راه و شهرسازی) طراحی شود و قوانین جامع مسکن در حوزه اتخاذ سیاست‌های حمایتی مالی و غیرمالی از اقشار کم‌درآمد در قالب مسکن حمایتی یا اجتماعی و ارائه مشوق‌های مالی و غیرمالی برای سرمایه‌گذاران بخش خصوصی در راستای افزایش عرضه مسکن حمایتی و اجتماعی به‌شکل پایدار و ارائه گزینه مسکن استیجاری به‌عنوان یک انتخاب و یک راه‌حل با‌دوام (کمیسیون عمران) به تصویب رسد.
